Содержание1. Остаточная стоимость при оценке недвижимости. 3
2. Отличие стоимости замещения от стоимости воспроизводства. 6
Задача 1. 9
Задача 2. 10
Список литературы 11ВведениеМетод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на недвижимость) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.
При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:
o имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;
o стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации; o известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.
При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:
o стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
o чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок
Задача 1.
Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием ставки дисконта). В процессе расчета постройте модель дисконтированных денежных потоков.
Через 5 лет после покупки недвижимости ожидается доход в сумме 1250 млн.руб. Ставка дисконта 25%
Задача 2.
Недвижимость, рыночная стоимость которой 120 млн.руб., приносит годовой валовой доход 60 млн.руб. Рассчитайте коэффициент валового дохода.
Решение:Литература1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003, - 456 с.
2. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса: Учебник.-М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. - 357 с.
3. Григорьев В. В., Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998 г, - 258 с.
4. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика (учебное пособие). М.:ИНФРА -М., 1996 г. - 159 с.
5. Есипов В. Е,, Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса.- СПб.: Питер, 2002 г. - 598 с.
|
