СодержаниеВведение 3
1. Характеристика и анализ системы управления муниципальной недвижимостью города-наукограда Дубна 6
1.1. Общая характеристика фонда муниципальной недвижимости г. Дубны 6
1.2. Анализ системы управления муниципальным фондом городской недвижимости 15
1.3. Основные направления совершенствования системы управления муниципальным имуществом 30
2. Методология развития системы управления муниципальной недвижимостью 37
2.1. Цели, задачи и принципы управления муниципальной недвижимостью 37
2.2. Методические подходы по оценке использования муниципального имущества 46
3. Проект совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью 61
3.1. Модернизация системы управления муниципальной собственностью 61
3.2. Оптимизация арендной платы за пользование муниципальным имуществом 70
4. Оценка экономического эффекта управления недвижимостью 79
4.1. Экономическая и социальная оценка мероприятий по модернизации объектов недвижимости 79
1. На приобретение и установку приборов учета, где источниками финансирования проекта являются: 80
2. На содержание и эксплуатацию приборов учета, где источниками финансирования проекта являются: 80
4.2. Прогноз бюджетных доходов от сдачи в аренду муниципального имущества 85
Заключение 89
Литература 91ВведениеВ последнее время одной из самых актуальных считается проблема повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе и сферы управления недвижимым имуществом. Эту сферу муниципальные органы имеют возможность регулировать непосредственно.
Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности. Поэтому при формулировании целей совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью необходимо учитывать зарубежный опыт, а так же особенности местных законодательных актов по управлению недвижимостью.
Приоритетными вопросами развития системы управления недвижимостью должны стать разработка экономического механизма управления недвижимостью и профессионализация практики управления недвижимым имуществом.
Среди экономических задач наибольшее внимание должно быть уделено повсеместной рыночной оценке недвижимости. Это связано с естественным интересом участников рынка недвижимости к муниципальным объектам.
При этом необходимо решать задачу, обратную оценке, т.е. по стоимости объекта рассчитывать величину потенциального дохода (арендной платы) и операционных расходов. Выполнить эту работу может только высококвалифицированный персонал, имеющий специальные знания в области управления и экономики недвижимости. Именно поэтому вопрос создания системы подготовки и переподготовки кадров для управления муниципальной недвижимостью нельзя оставлять незамеченным.
Большое внимание нужно уделить вопросам налогообложения недвижимости. На сегодняшний день в результате неадекватной оценки налоги с недвижимости носят символический характер, в то время как в большинстве стран они составляют основу местных финансов.
Необходимо проводить серьезные маркетинговые исследования для того, чтобы муниципальные органы, как полноправные участники рыночных отношений, владели полной и объективной информацией о состоянии рынка недвижимости.
Следует отметить, что только комплексное применение методов совершенствования может улучшить положение в сфере управления муниципальной недвижимостью и увеличить доходы городского бюджета.
Однако, в настоящее время проблема повышения эффективности управления муниципальной собственностью на местах зачастую понимается однобоко. Однобокость проявляется в том, что бюджеты городов, испытывая трудность в наполнении, предопределяют, по существу, продажу имущества через приватизацию. Безусловно, при этом учитываются и ограничения, устанавливаемые действующим законодательством, объём и виды имеющегося в наличии муниципального имущества, но более всего - экономическое состояние муниципального образования, дефицит финансовых ресурсов. Кроме того, квалификационный уровень персонала Департаментов по имуществу не всегда позволяет воспользоваться современными методами теории принятия решений и соответствующими информационными технологиями. Как правило, решения принимаются на основе не очень глубоких, нетрудоёмких методов, использование которых не позволяет говорить о системном, научно-обоснованном подходе. Нужна разработка методического подхода по оценке возможных вариантов использования муниципального имущества и выбору наиболее предпочтительного из них.
Исследованию теоретических, методологических и практических аспектов формирования и развития муниципального управления посвящены труды многих ученых. Проблемы управления муниципальным хозяйством освещены в работах Бабуна Р.В., Воронина А.Г., Гузова Ю.Н., Ивановой В.Н., Игнатова В.Г и др. Вопросы формирования и становления муниципальной собственности затрагиваются в работах Говоренковой Т.М., Лексина В.Н., Якобсона Л.И. и др.
Вместе с тем, проблемы теории и практики управления муниципальной недвижимостью и повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования.
Целью данной работы является разработка проектных мероприятий, направленных на повышение эффективности использования недвижимости на уровне муниципального образования.
Объектом исследования является система управления муниципальной недвижимостью г. Дубны Московской области.
Предметом исследования выступает направления формирования системы новых и совершенствования имеющихся методов и инструментов управления муниципальной собственностью с учетом социально-экономических аспектов.
Для достижения поставленной цели в работе последовательно решались следующие задачи:
? Дана общая характеристика фонда муниципальной недвижимости г. Дубны
? Проведен анализ системы управления муниципальным фондом городской недвижимости
? Выбрана и обоснована методология оценки развития системы управления муниципальной недвижимостью
? Разработан проект совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью в г. Дубна.
Теоретической и методической основой данного исследования послужили аналитические работы отечественных ученых по проблемам управления муниципальной собственностью. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, официальных данных федеральных, региональных и местных органов, статистических данных, материалах региональной программы социально-экономического развития г. г. Дубны, а также Интернет-ресурсах.
Для обоснования выдвинутых в работе положений использованы методы системного анализа, а также математические методы обработки статистических данных.ЛитератураОфициальные источники
1. Жилищный кодекс РФ . Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года
2. Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"
3. Федеральный закон № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», принятый Государственной Думой 6 июля 2005 года
4. Федеральный закон № 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29 декабря 2004 года
5. Федеральный закон РФ №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15 июля 1996 г. №72-ФЗ
6. Федеральный закон № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", Принят Государственной Думой 6 июля 2005 года Одобрен Советом Федерации 13 июля 2005 года
7. Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ" ФЦП "Жилище" на 2002-2010 гг.
8. ФЦП «Жилище» на 2002—2010 годы
9. ФЦП «Энергоэффективная экономика» на 2002-2005 гг. и на перспективу до 2010 г.
10. Прогноз социально-экономического развития города Москвы на 2005-2007 годы (Постановление Правительства Москвы № 425-ПП, от 22 июня 2004 года)
11. Постановление Правительства Российской Федерации «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» от 14 декабря 2005 г. № 761 // Собрание законодательства Российской Федерации. – М.: Издательство «Юстицинформ», 2005. – № 51. – Ст. 5547.
12. Постановление Правительства Российской Федерации «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» от 29 августа 2005 г. № 541 // Собрание законодательства Российской Федерации. – М.: Издательство «Юстицинформ», 2005. – № 36.
13. Постановление Правительства Российской Федерации «О проведении эксперимента по применению экономической модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства» от 01 июля 2002 г. № 490 (ред. от 30.08.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации – М.: Издательство «Юстицинформ», 2002. – № 27.
14. Постановление Правительства Российской Федерации «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010» от 17 ноября 2001 г. № 797 годы (с изм. от 21.10.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации. – М.: Издательство «Юстицинформ», 2001. – № 49.
15. Постановление Главы города от 05.03.2008г. №7-ПГ Об утверждении порядка и формы представления сведений о доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера при поступлении и прохождении муниципальной службы в г.Дубне МО
16. Постановление Главы города №12-ПГ от 11.04.08г. О внесении изменения в прогнозный план приватизации имущества,находящегося в муниципальной собственности города Дубны МО
17. Постановление Главы города от №1720 от 29.11.2007г "О ценах и тарифах для расчета платы граждан и организаций за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирных ж/домах"
18. Постановление Главы города №1719 от 29.11.2007г "О тарифах на услуги по водоснабжению и водоотведению, оказываемых ДМЗ-Камов"
19. Постановление Главы города №1718 от 29.11.2007г "О тарифах на водоснабжение и водоотведение"
20. Постановление №1717 от 29.11.2007г "О ценах на услуги по содержанию и ремонту жилья"
21. Положение о бюджетном процессе в городе Дубне. Утвержден решением Совета депутатов от 21.10.2005г. №РС-13(29)-92/32
22. Решение Совета депутатов города Дубны от 16.12.2006г. №РС-15-122/48 «О бюджете города Дубны на 2007 г.»
Литературные источники
1. Агафонов В.А., Стельмах О.В. Развитие рыночной инфраструктуры как фактор экономического роста в регионе. / Тез. докладов и сообщений Четвертого всероссийского симпозиума "Стратегическое планирование и развитие предприятий". Москва, апрель 2003 г. - М.: ЦЭМИ РАН
2. Бекларян Л.А. и др. Модель оценки эффективности жилищного строительства. // Аудит и финансовый анализ. 2003. №4.
3. Звягин Ю. Бизнес готов управлять коммуналкой. Российская бизнес-газета от 13.12.2005 г.
Информационные источники
1. Информационный центр реформы ЖКХ. http://www.jkh-reform..ru/
2. Ежегодник «Общественное мнение России-2006». Итоги всероссийского опроса общественного мнения, проведенного исследовательским холдингом ROMIR Monitoring
3. Официальный сервер Администрации г. Дубна
4. Аналитический доклад «О состоянии и перспективах реформы ЖКХ на примере муниципального образования г. Дубна МО». Подготовлен в рамках деятельности по проекту "Ускорение реформы ЖКХ путем вовлечения граждан г. Дубны в ее реализацию" при поддержке Канадского фонда "Гражданское общество". http://www.grad.dubna.org"
|
|
